La obsesión del gobernador Cornejo por liderar la aplicación de las recetas neoliberales del macrismo también impacta en su política de viviendas. A las escasas soluciones habitacionales gestionadas por su administración, incorporó el sistema de financiamiento a través de Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y la Participación Público Privada (PPP). La lógica financiera hace estallar el concepto de vivienda social y acarrea graves problemas en su aplicación.
“Yo canto para que me des todo tu dinero” (Las Pelotas – Uva, uva).
Mendoza Construye (poco)
Cada vez que le tocó abrir las sesiones ordinarias de la Legislatura Provincial, el gobernador Alfredo Cornejo se refirió al tema vivienda. Una cuestión siempre sensible por el importante déficit que arrastra Mendoza.
Este año no fue la excepción. Con bombos y platillos, el mandatario anunció la creación del programa “Mendoza Construye”, en medio de una polémica por la cantidad de viviendas construidas. Es que su promesa original de alcanzar las 10 mil viviendas bajo su mandato está muy lejos de producirse.
A punto que un grupo de diputados de la oposición solicitó un pedido de informes al Instituto Provincial de la Vivienda, denunciando que las casas que hasta aquí se han entregado fueron gestionadas por la administración de Francisco Pérez. “En el primer discurso, Cornejo dijo que él iba a entregar 2.500 casas por año y ha entregado 2.630 en dos años y medio, de casas que estaban iniciadas. Y nosotros dejamos 3.500 en construcción, todavía no termina las casas que nosotros dejamos para terminar”, señaló por entonces el diputado Omar Parisi, ex presidente del IPV.
Otro misterio que atraviesa el entuerto es el destino de los fondos asignados al IPV, que ha recibido un porcentaje ínfimo de los 3 mil millones que serían alcanzados en el período 2015-2019.
De ahí que el gobernador intente que “Mendoza Construye” le otorgue alivio en un área rotundamente ineficaz hasta ahora.
El programa consta de tres líneas: la primera es la tradicional vivienda social, financiada íntegramente por el IPV. Requiere un ingreso familiar que no supere dos salarios mínimos vitales y móviles (SMVM) y es condición estar inscripto en el RENHABIT a través de la Dirección de Vivienda de cada Municipio.
La segunda, denominada de Participación Público Privada, se concretará mediante los planes ofrecidos en Concurso de Proyectos de Desarrollo Urbanístico, será financiada en un 30% por el IPV (UVA sin tasa) y en un 70% por el Banco Nación (UVA más tasa bancaria), requiriéndose un ingreso familiar de entre dos y cuatro salarios mínimos.
Por último, en la tercera línea, llamada Crédito de Construcción, los adjudicatarios quedan a total merced de la financiación y condiciones de la entidad bancaria (UVA más tasa de interés sobre el 100% del crédito).
Un pantano de UVA
Con la intención de ser vanguardia nacional, el gobernador mendocino definió sin titubeos la adaptación de la política habitacional de la provincia al coeficiente de ajuste UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) implementado por el Banco Central de la República Argentina el 31 de marzo de 2016, como “nueva modalidad de ahorro y de préstamos”.
La UVA ajusta las cuotas y el capital de los créditos hipotecarios con la inflación, a la que se le suma una tasa nominal anual fija según el banco que destine el crédito. El Banco Nación, entidad con la que el gobierno provincial convino la financiación de “Mendoza Construye”, disparó la tasa a principios de abril de este año y la fijó en 6,5% para quienes cobren su sueldo en el banco y en el 8% para clientes externos.
El valor inicial de una UVA al 31 de marzo de 2016 se fijó de manera tal que fuera equivalente a la milésima parte del costo promedio de un metro cuadrado de construcción. En ese entonces, el sistema debutó con un valor de $14,05 por UVA. El último registro se calculó en $23,63. Es decir, un incremento aproximado del 68%.
Pero el apuro del gobierno de Mendoza era tal, que la implementación del coeficiente –en noviembre del año pasado, momento en el que comenzó a regir- pecó de improvisación. Sin estudiar su viabilidad técnico operativa como tampoco su coherencia respecto a lo que deber ser una política de vivienda social, saltó a la vista que la implementación de este sistema es contradictoria con la tradicional visión de la vivienda social, cuyo eje esta dado en la subsidiariedad por parte del Estado para garantizar el “derecho a la vivienda digna”, garantizado en el artículo 14 bis de nuestra Constitución Nacional y demás tratados internacionales.
Como está planteado, la incorporación del UVA en la política habitacional del Estado restringe el acceso a la vivienda digna a los sectores más humildes de la sociedad y también pone en riesgo a sectores medios por el excesivo incremento en el valor de las cuotas por efecto de la indexación periódica del capital. Es evidente que Mendoza en este tema persigue los lineamientos nacionales de fortalecer al sector financiero y el esquema de financiarización de la economía.
Otro ejemplo de esto se manifiesta en la incorporación del esquema de Participación Público Privado que responde claramente a la lógica del mercado en detrimento del Estado, que se desplaza de su rol de promotor para encajar en el de administrador.
Casas a 100 años
La improvisación en la aplicación del coeficiente UVA fue tal, que el Directorio del IPV debió emitir 4 resoluciones para adecuar su implementación. Además de un decreto firmado por Cornejo para darle jerarquía normativa a la resolución que dispuso la financiación a través de esta metodología.
Como el IPV no tiene ni cultura ni concepción financiera, fue un gran problema adecuarse administrativamente al sistema UVA, ocasionando innumerables desbarajustes y contradicciones en casi la totalidad de políticas habitacionales de la entidad.
Es por eso que a la resolución 1303 de noviembre de 2017 en la que se justifica el cambio de metodología, se le sumó casi de inmediato la 1349 del 28 de noviembre, en la que directorio del IPV, bajo asesoramiento letrado, deroga o abroga todas aquellas resoluciones que contradigan a la nueva metodología. Además, ya hacía algunos retoques en la amortización, pues el nuevo coeficiente distorsiona en el corto plazo el porcentaje de los ingresos familiares destinados al pago de cuotas. En una coyuntura donde la inflación aplana los salarios.
Más cercanas al rimbombante anuncio del gobernador son las resoluciones 332 y 333 del 3 de abril de este año. Es que ante la cruda realidad de las primeros expedientes tramitados con UVA, el Directorio del IPV decidió retocar aspectos clave del recupero.
Mediante la resolución 332 se decidió tomar como base de cálculo el salario mínimo, vital y móvil, luego de observar que “de la aplicación de la norma surgen situaciones que arrojan plazos muy extensos” y debido a que “los ingresos de los postulantes no guardan relación con la realidad”.
Mientras que a través de la 333 el IPV faculta la posibilidad de un recálculo en la cantidad de UVA mensuales si la situación socio económica de los adjudicatarios se ha modificado.
Todas estas falencias producidas por la ineficiencia y falta de planificación han impactado en la mayoría de los trámites del Instituto. Valga como ejemplo la resolución 25, de enero de este año, que explicita en forma tragicómica, en torno a la adjudicación de 182 viviendas de la segunda etapa del Barrio Fuerza y Progreso.
El Directorio del IPV aplicó las resoluciones de noviembre, UVA incluida, con un resultado insólito: existe un rango que va desde un adjudicatario que amortizará su deuda en 163 cuotas de 341,29 UVA o $7164; hasta uno que lo hará en 1431 cuotas mensuales de 42,01 UVA o $885. En este caso, tomando como base de cálculo la cotización de 22 de diciembre de 2017: $21,08 por UVA.
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