El mercado de alquileres argentino hoy es un río revuelto con pescadores que además hacen uso de su robusto poder de lobby. Con acuerdos sectoriales, medios y periodistas afines lograron desbaratar una ley que, por primera vez, les puso límites, y ahora esperan que sus alianzas políticas rindan en el Congreso para cambiar definitivamente las reglas del juego. De los 12 legisladores de Mendoza, 8 ya dieron pruebas contundentes de tener sensibilidad ante las demandas del sector inmobiliario.
Por Juan Sajor
Al igual que sus pares en los demás centros urbanos del país, los empresarios inmobiliarios mendocinos están dando fuertes señales de que la Ley de Alquileres será la que finalmente los beneficie. O no será. Hay un abc que las cámaras han propagado y aplicado sistemáticamente: deslegitimación de la Ley 72.551 con fuerte poder mediático, golpe en el mercado de alquileres y acuerdos políticos para adaptar la regulación a la medida de sus intereses.
La campaña para pulverizar la ley cumplió su cometido y logró que en el presente el mercado sea un río revuelto. En Mendoza el 80% de la oferta de alquileres está en dólares, los índices de actualizaciones son establecidos por las mismas inmobiliarias, los valores de contratos se renuevan cada 4 o 6 meses, no se inscriben en AFIP y no se respetan los 3 años de locación, como establece la norma todavía vigente.
Paralelamente, las cámaras vaciaron de oferta el mercado. Según una conocida plataforma mendocina, solo un 3% de los inmuebles que se ofrecen están destinados a alquiler. El principal argumento ante este vacío es que esperan una ley que mejore las condiciones para el negocio. Básicamente, que se les dé autonomía en el acuerdo entre las partes, margen respecto a los plazos del convenio, y libertad de definir la cláusulas de ajuste en la moneda que más les reditúe.
Las propias voces del sector aseguran que los propietarios hoy no tienen planes de dar marcha atrás en la dolarización, y estiman que el mercado seguirá paralizado hasta que los legisladores de los partidos que han escuchado sus pedidos puedan hacer las modificaciones esperadas. El panorama local es proclive a sus intereses. En el intento de derogar la ley en la Cámara de Diputados, los 4 legisladores de Cambia Mendoza, Julio Cobos, Jimena La Torre, Lisandro Nieri y Pamela Verasay, y los 2 del Pro, Omar De Marchi y Alvaro Martínez, votaron a favor. Además los 6 representantes, en la misma sesión, apoyaron la sanción de un proyecto de reforma hecho a medida de las cámaras.
Concretamente, el texto tuvo aval de 116 diputados de Juntos por el Cambio, 4 del Interbloque Federal , 2 del bloque Ser, 2 de Juntos por Rio Negro y 1 del Frente de la Concordia de Misiones. La letra establece: reducir el plazo a 2 años de contrato, actualizaciones en un término de 4 y 12 meses, sistema de actualización “acordado” entre las partes (Índice de Precios al Consumidor, Índice de Precios Mayoristas, Índice de Salarios, o el elaborado por el Indec) y una reforma tributaria para que los propietarios de hasta tres inmuebles paguen solo por uno.
Cuando el proyecto en cuestión llegó a la Cámara Alta, las voces de los legisladores mendocinos que acompañan el lobby inmobiliario también hicieron su parte. El senador Alfredo Cornejo, recientemente elegido como gobernador, y la senadora Mariana Juri, rechazaron las modificaciones que sus pares hicieron al texto original y que finalmente fueron aprobadas. Los cambios básicos introducidos por el Senado son: sostener los 3 años de contrato como plazo mínimo, que los convenios sean estipulados en pesos argentinos, ajustes con intervalos no menores a 6 meses, actualización en base al Índice de Casa Propia, y que los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estén exentos del pago de Monotributo.
Sin techo
En la próxima semana, cuando el proyecto de reforma se trate nuevamente en la Cámara de Diputados, los legisladores deberán decidir si el texto modificado se aprueba (no le pueden hacer modificaciones) o si siguen insistiendo con la sanción del original. Si bien no se sabe qué puede suceder, desde Juntos por el Cambio ya dieron señales: “Nosotros vamos a insistir con el acuerdo que logramos hace tres semanas. Los cambios que propuso el Senado los contemplamos cuando trabajamos en la construcción de la mayoría y coincidimos que eran contraproducentes. Sería bueno saber qué harán los bloques del medio, que se acomodan a las circunstancias. Ojalá mantengan el acuerdo de hace unas semanas, así le damos una respuesta a la gente”, señaló una legisladora del bloque en las últimas horas.
A pesar de no tener acompañamiento de ninguna de las agrupaciones de inquilinos que existen en el país, los legisladores de JxC se adjudican la voz de las familias que dependen de un alquiler para poder tener techo y de aquellos propietarios que dependen de la renta para mejorar su calidad de vida. En ese sentido hacen referencia a un prototipo de locador, un jubilado que tiene una propiedad para mejorar su pasar. “Es una falacia que todos los rentistas son un jubilado con un pequeño departamentito, que con la renta completa su jubilación y paga los medicamentos. Hoy la mayoría de los propietarios han retirado las viviendas del mercado, prefieren tenerlas vacías a tener bajos ingresos, si se tratase de un jubilado pobre, no la tendría un año desocupado esperando que salga otra ley”, analiza Tamara Lescano de Inquilinos Agrupados, en referencia al remanido argumento.
La presión del sector empresarial para asfixiar la aplicación de la Ley de Alquileres, el proceso inflacionario de los últimos años y las características del sector han desnaturalizado el mercado, pero nada puede tapar un factor clave: la ausencia del Estado. En estos tres años no hubo controles de la AFIP en la obligatoriedad de la inscripción de los contratos, tampoco intervenciones de la Secretaría de Comercio para monitorear la actualización de los precios por el índice de inflación, ni acciones favorables del Ministerio de Justicia en la instancia de mediación de los conflictos entre propietarios e inquilinos. Los estados provinciales y municipales también hiceron agua en este sentido, dejando a la deriva a una porción de la población de 10 millones de personas que no tiene acceso a la vivienda y necesitan alquila para dormir bajo techo.
“En materia de vivienda no existe el Estado. El alquiler en dólares está prohibido, pero nadie sale a castigarlo y dar de baja a las páginas que piden dólares para el alquiler. El Estado se ha retirado completamente de las acciones para garantizar los derechos para alquilar vivienda. Hoy tenemos una Ley de Alquileres muy debilitada y el mercado inmobiliario puede incumplir sistemáticamente la ley sin ningún tipo de consecuencia”, plantea Gervasio Muñoz, principal referente de Inquilinos Agrupados.
La realidad de la Ley de Alquileres no escapa a lo sucedido con otros intentos de regulación, que en distintos momentos de nuestra historia han amenazado porciones de ganancias de sectores poderosos. Por citar casos recientes, Ley de Servicios de Comunicación Audiovisual, Ley de Góndolas, Controles de Precios, Administración Cambiaria, entre otras.
Ausencia del Estado, lobby privado y alianzas con fuerzas políticas como fórmula efectiva para hacer valer los intereses de minorías intensas.
